拍卖房,我们是专业的!

2018-09-29 15:30 58融
        “法拍房”是法院拍卖房产的缩写,是法院强制执行拍卖的房屋,拍卖的过程复杂,以公开竞价方式由出价最高者购得,风险虽高,一般比市场价格低。对于法拍房是否限购,在实际实践中“因城而异”,相关的法律背书是:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力(《物权法》);被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况,根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产,人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产,应当作出裁定,并发出协助执行通知书,有关单位必须办理(《民事诉讼法》);拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的,标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移(《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》)。由此看出,司法拍卖是人民法院执行的一种强制处分措施,意味着某债权人的利益受到了侵害,只能通过资产处置来补偿损失。
         从理论上讲,按照以上法律规定和司法解释,“司法拍卖房屋的所有权自法院裁定送达买家时转移,不受限购政策的影响,房管局或者国土局作为产权过户的协助执行单位,必须配合办理相关手续。”但实际操作中,有的城市会限购法拍房,有的则不限购,例如深圳是限购的(截至2018年8月):该市户籍居民家庭(含部分家庭成员为该市户籍居民的家庭)继续执行限购2套住房的政策;该市户籍成年单身人士(含离异)在该市限购1套住房;能提供自购房之日起计算的前5年及以上在该市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非该市户籍居民家庭,限购1套住房;对境外机构和个人购房,严格按照有关政策执行;购房时间的认定,以在该市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。因此,竞拍者在竞拍前应率先确定自己的购房资格与贷款资格。据经济学家叶檀的考察,房地产限购之所以有效,是因为中国房地产的现金支付率高,中国购房者购买力充足,因而对抵押紧缩表现出弹性。司法拍卖房大多需要一次性全款支付,给限购政策的执行带来了空间。(我们“融易拍”平台将协助竞拍人贷款、协助领取法律文件、解封撤销抵押、协助产权过户,缴税领取不动产证等)
         法拍房的来源一般有:购房人向银行贷款购房,拖欠贷款时,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款拍卖房产变现来偿还贷款;如约定以自有房产抵押,到期不能还款,根据《担保法》,债权人只能向法院申请并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖债务人的房产来还款;如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,若该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱款收归国库;无主财产也能成为拍卖的房源,只是生活中几乎很少发生。
         法拍房的来源即预警了相关风险:如果房屋有实际长期租约,租客可能会拒绝搬离房屋,买受人不能破坏租约申请强制执行(买卖不破租赁),买受人应当核实租约是法院查封之前还是之后才签署,当然买受人成为新业主后,只能等租约到期才能收回房子,期间可以收取租金收益;有的房子可能存在其他债权人,房屋可能被多次抵押,由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知,入住这种房屋后可能会遭其他“债主”的追讨;法院不承担瑕疵担保责任,通常只是对房屋明显瑕疵进行简单描述,房屋存在的其他隐秘或暂时因技术水平所限不能显现的质量问题都不会体现;是否被其它机构查封,房产可能被当地打击非法集资办公室等查封,导致无法过户;房屋不是空中楼阁,是由房屋的所有权、土地的产权、地籍等支撑起来,例如土地若是划拨的,二次交易时还要补交土地出让金,土地若是存在抵押或压红线也无法过户,类似情况等等;如果法拍房是经济适用房,需要补足差价;最恶劣的情形是买到了“凶宅”,后期需要通过大量的修缮、设计来“变凶为吉”。(我们“融易拍”平台将提供一站式服务,尽力为竞拍者评估、规避风险,权证专员提供专业的税费核算及登记过户服务直至安心入住)
          银行、司法机关等并不实际运作具体的竞拍环节,而是通过委托拍卖公司,由拍卖公司公告房地产出售信息来进行拍卖(现在一般有网络拍卖,或者现场与网络同步拍卖等方式,以淘宝网拍、京东网拍为典型);设有保留价的增价拍卖方式,保留价等于起拍价,至少1人报名且出价不低于起拍价,方可成交(好事者切忌只为了围观而报名,假如只有1人报名,最后就会以保留价格成交);最高人民法院规定,法院拍卖不动产时,竞买人应当在拍卖前向法院预交拍卖保证金(标的物拍卖价的10%—20%),应当预交而未预交拍卖保证金的,不能参与竞买(竞拍人务必确认淘宝和支付宝账号完成实名认证,建议提前1-2天缴纳保证金,交保成功意味着报名竞拍成功,如果竞拍失败,保证金会原路退回)。
         “网拍”受到严格的法律保护和调整,体现了竞拍过程的法律性与政策性。竞购者对“网拍”有越多的了解,越能安心地拍卖,获取最优房产。网拍平台应当为司法拍卖设置首页入口和专用频道以提高用户辨识度和使用便捷性,并通过该频道向社会公众真实、准确、完整展示网络司法拍卖的各类信息;应当具备实时在线核验报名竞买人身份信息功能,确保竞买人可自主完成报名和随机生成竞买代码、密码;使用具备合法经营牌照和符合安全标准的网络支付系统,可自动处理保证金的交纳、冻结和结算;具备通过互联网进行电子竞价的功能;为不同层级人民法院设置系统操作功能及管理权限,并具备自动化统计功能,确保人民法院随时发布、管理、统计和监督司法拍卖活动;对拍卖形成的全部数据进行加密保护,确保安全,并具备自动归档留存功能,可下载制作副本;具备大数据实时计算分析、精准投放与推介能力,确保拍卖信息及时推送潜在竞买人,扩大参与竞买人数量;具备包括PC端和移动端的多终端登陆系统与操作功能,方便竞买人多渠道参与竞买;为网络司法拍卖交易各方提供及时全面的咨询、答疑和提醒等服务;后台未设置监控竞买人信息和操控、干预竞价程序的功能等(《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》)。竞拍者最终获得的主要文件有《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《公证书》等,用于过户、交税、解押等相关事宜。
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